TANAH SEBAGAI JAMINAN KREDIT

A. Pengertian

1. Pengertian Jaminan.

Tanggungan atas pinjaman yang diterima atau borg. Misalnya Ia meminjam uang kepada bank dengan jaminan sebuah rumah dan sebidang tanah miliknya ; garansi misalnya ia membeli televisi dengan garansi 1 (satu) tahun ; janji misalnya seorang untuk menanggung utang atau kewajinan pihak lain apabila utang tidak terbayar.

2.    Pengertian Tanah Sebagai Jaminan Kredit.

Bahwa salah satu hak atas tanah yang dapat dinilai dengan uang dan mempunyai nilai ekonomis serta dapat diperalihkan adalah hak atas tanah. Untuk menjamin pelunasan dari debitur maka hak atas tanah itulah yang digunakan sebagai jaminan. Sebagai jaminan kredit tanah mempunyai kelebihan antara lain adalah harganya yang tidak pernah turun.

B. Maksud dan Tujuan Jaminan Kredit

1. Maksud Jaminan Kredit :

• a. Untuk menghindari terjadinya wanprestasi oleh pihak debitur ;
• b. Untuk menghindari resiko rugi yang akan dialami oleh pihak kreditur ;

2.  Tujuan/ Kegunaan Jaminan Kredit :

• a. Untuk memberikan hak dan kekuasaan kepada kreditur untuk mendapatkan pelunasan dengan benda jaminan bilamana debitur melakukan wanprestasi atau cidera janji ;
• b. Memberi dorongan kepada debitur agar : betul-betul menjalankan usahanya yang dibiayai dengan kredir itu, karena bila hal tersebut diabaikan, maka resikonya hak atas tanah yang dijaminkan akan hilang ; serta betul-betul memenuhi ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam perjanjian kredit.

C. Pengaturan Hak Jaminan Atas Tanah dalam UUPA

UUPA telah menggariskan suatu ketentuan bahwa hak tanggungan yang dapat dibebankan pada Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Guna Usaha (pasal 25, 33 dan 39). Prinsip-prinsip yang terkandung dalam pasal-pasal tersebut :

• a.      Hak jaminan atas tanah di Negara Indonesia diberi nama “Hak Tanggungan”, yaitu suatu bentuk lembaga jaminan baru untuk menggantikan berbagai lembaga jaminan yang ada menurut ketentuan yang berlaku ;
• b.     Hak tanggungan ini hanya dapat dibebankan pada Hak Milik, HGU dan HGB ;
• c.      Hak Tanggungan ini akan diatur dengan suatu undang-undang tersendiri ;

Sebebelum keluarnya Undang-undang mengenai hak tanggungan peraturan yang berlaku berkaitan dengan hipotik/ Crediet verband antara lain :

• a.      KUH Perdata Buku II Bab XXI Pasal 1162 – 1232;
• b.     UUPA No. 5 Th . 1960 ;
• c.     PP No : 10 Th. 1961 jo. PP 24 Th. 1997 ;
• d.     PMA No. 15 Th. 1961 jo. PMA No. 2/ 1960 tentang Pendaftaran Hipotik ;

D. Hipotik / Credit Verband
     

1. Subyek Hipotik

• a. Pemberi Hipotik  : mereka yang berhak sebagai pemegang hak atas tanah yang dapat dibebani hipotik ;                 
• b.   Pemegang Hipotik : pada prinsipnya setiap kreditur bisa sebagai pemegang hipotik.

2. Crediet Verband (CV) :

• a. Pemberi CredietVerband  : mereka yang berhak sebagai pemegang hak atas tanah                  
• b.    Pemegang CredietVerband : berdasarkan Keppres No. 14 Th. 1973 ditetapkan : Bank BNI; BBD ; BRI ; BDN dan  Bank Exim.

3. Prosedur Pembebanan Hipotik/ CV:

• a.    Perjanjian kredit dengan Bank adanya kesanggupan untuk memberikan jaminan berupa hipotik/ CV yamg merupakan perjanjian pokok (obligatoir) ;                  
• b.    Perjanjian pemberian hipotik/CV yang merupakan perjanjian tambahan (assesoir) yang dibuat dengan akte PPAT ;  
• c.     Pendaftaran hipotik/CV ke Kantor Pertanahan Kabupaten/ Kotamadya ;                          

Dengan telah didaftarkannya maka lahirlah buku tanah dan sebagai tanda buktinya dibuatlah sertifikat hipotik/ CV. Mulai saat itu kreditur mempunyai kedudukan istimewa yakni : droit de preference yaitu hak mendahului dari kreditur lain yang bukan pemegang hipotik dan droit de suit, yaitu  tanah yang telah jadi jaminan tetap dapat dilelang untuk melunasi utangnya walaupun sudah beralih kepada pihak lain.

4.Tingkatan Hipotik

Sebidang tanah dapat dibebani dengan beberapa hipotik atau dapat dijadikan jaminan untuk beberapa kreditur, sehingga dikenal tingkatan hipotik dan pemegang hipotik I, II, III dst.nya

• 1.     Peralihan Hipotik/ CV Sebagai suatu hak atas harta kekayaan hipotik/CV dapat diperalihkan. Peralihan hak ini tidak boleh secara  mandiri tanpa memperalihkan piutangnya ;
• 2.     Peralihan Hak Tanahnya Peralihan hak dapat dilakukan atas seijin dari preditur.
• 3.     Surat Kuasa Memasang Hipotik/CVSurat Kuasa Memasang Hipotik kepada Kreditur harus dibuat secara otentik, sedang untuk CV dapat di bawah tangan ;
• 4.     Esekusi Hipotik /CV:Apabila debitur wanprestasi, maka kreditur berhak melakukan eksekusi atas tanah yang dijadikan jaminan.        

5. Hapusnya HipotiK

• a. Karena hapusnya perikatan pokok ;
• b. Karena pelepasan hipotik oleh si berpiutang ;       
• c. Karena hapusnya hak atas tanahnya ;

E. Pengaturan jaminan kredit dalam UU No. 4 Th. 1996

Pelaksanaan jaminan kredit berdasarkan UU No. 4 Th. 1996 tentang Hak Tanggungan, sebetulnya tidak ada perbedaan  yang berarti dibandingkan dengan hipotik, yakni :

• 1.     Perjanjian pemberian hipotik oleh PPAT dirubah/ diganti menjadi Akte Pemberian Hak Tanggungan (APHT) ;
• 2.     Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya dirubah/ diganti menjadi Kantor Pertanahan Nasional Kabupaten/ Kotamadya 
• 3.     Pencatatan APHT pada Kantor Pertanahan ditentukan selama satu minggu
• 4.     Kantor Pertanahan Nasional mengeluarkan Akte Hak Tanggungan
• 5.     Prosedur dalam UU, sampai adanya penghapusan Akte Hak Tanggungan yakni apabila pembayaran kredit sudah selesai tanpa adanya wanprestasi, akte hak tanggungan dihapus dari catatan dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan Nasional.